Что скрывает ваша новостройка: чек-лист приёмки за 2 часа
Этот чек‑лист подходит для первичной приёмки новостройки. Внутри: последовательность действий, список инструментов, контрольные пункты по конструкциям и инженерии, ориентиры по допускам и шаблон дефектной ведомости.
ADEO — профессиональная приёмка и ремонт под ключ.
Нужна гарантия результата и тепловизионный осмотр? Доверьте приёмку команде ADEO. При заказе ремонта у нас — приёмка бесплатно.
0) Подготовка до визита
- Согласуйте дату/время приёмки с представителем застройщика.
- Попросите план БТИ/план квартиры и экспликацию (или план из ДДУ).
- Возьмите с собой: паспорт, ДДУ/ДКП, ключи (если выдаются заранее), телефон/пауэрбанк.
- Подготовьте папку для актов и шаблон дефектной ведомости (см. раздел в конце).
- Проверьте, что на приёмке будет доступ к электричеству/освещению.
Инструменты (минимум)
- Фонарик + лампочка E27 для проверки патронов.
- Рулетка 5–8 м и уровень 2 м (или лазерный нивелир).
- Лазерный дальномер (по возможности) для контроля площадей/проёмов.
- Тестер розеток (показывает фазу/ноль/PE и проверяет УЗО через кнопку на тестере) + мультиметр. Индикаторная отвёртка — только вспомогательно.
- Малярный скотч/стикеры и маркер (для пометок дефектов «на месте»).
- Анемометр для замера тяги вентиляции (если нет — экспресс-проверка листом А4/дымовым карандашом).
- Тепловизор (если есть) или договоритесь об осмотре тепловизором.
- Монтажная линейка/щупы 1–3 мм (оценка щелей и зазоров).
Совет. Тепловизионная съёмка корректна при разнице температур улица/помещение ≥ 10 °C, без прямого солнца и сквозняков.
1) Общие правила приёмки
- Не подписывайте передаточный акт, пока не составлен и не согласован список дефектов.
- Все замечания фиксируйте фото/видео + пометка на стене/поверхности скотчем.
- По каждому дефекту – запись в ведомость: локация, описание, фото, срок устранения.
- Попросите контакт ответственного за устранение и крайний срок.
- При существенных дефектах – требуйте переприёмку после устранения.
2) Последовательность обхода (быстрый маршрут)
- Входная группа и общие зоны подъезда/этажа.
- Дверной блок (входная дверь, коробка, замки).
- Окна/остекление/балкон/лоджия.
- Геометрия и отделка: стены, углы, потолок, пол/стяжка.
- Санузлы и кухни (мокрые зоны).
- Вентиляция.
- Электрика/слаботочка (щиток, розетки, выключатели, домофон/интернет).
- Отопление (радиаторы/тёплые полы – если предусмотрено).
- Водоснабжение/канализация (стояки, счётчики, запорная арматура).
- Итоговая сверка: площади, высота потолка, перепады, комплектность ключей/документов.
3) Входная группа и общие зоны
- Чистота площадки, освещение, работа лифта.
- Отметки, повреждения на путях (перила, стены, пол) – фотофиксация.
- Доступ к тех.шкафам (стояки, щитки) – проверка комплектности/пломб.
Входная дверь
- Коробка ровная, без перекосов, крепёж не болтается.
- Полотно не трётся об коробку/порог, уплотнители целы.
- Замки и ответные планки работают, комплект ключей полный.
- Наличники целые, зазоры закрыты, пена не торчит (закрыта/защищена).
4) Окна и остекление (вкл. балкон/лоджию)
- Профиль и стеклопакеты без сколов/царапин/помутнений.
- Створки открываются/закрываются во всех режимах, фурнитура исправна.
- Уплотнители целые, притвор плотный, нет продуваний (проверка листом/дымом).
- Монтажные швы закрыты, нет открытой пены, примыкания герметичны.
- Подоконники/отливы: без трещин и «карманов» воды, уклон наружу на лоджии.
- Балконное ограждение/рамки жёсткие, без люфтов.
Ориентиры: зазоры притвора створок обычно ≤ 3 мм, геометрия диагоналей в проёме – разбег ≤ 5–8 мм на комнатный проём.
5) Геометрия, стены, потолки, пол/стяжка
Для квартиры с отделкой
- Визуально: пятна, вздутия, сколы, шагрень/волны на покраске.
- Плинтусы/наличники прилегают, щелей нет/минимальны (щупом).
- Обои: швы не расходятся, «рыбьи глазки» отсутствуют.
- Потолок: ровный, трещины/желтизна отсутствуют, светильники закреплены.
- Пол: без «бугров/ям», ламинат без скрипов/щелей, плитка – без пустот (простукивание).
Для квартиры без отделки (черновая)
- Штукатурка: трещины/раковины, отслоения, «ракушки» – пометить.
- Стяжка: трещины, раковины, отслоения; нет обратных уклонов.
- Высота потолка соответствует проекту (дальномером в 2–3 точках).
- Диагонали помещений – разница в пределах разумного (см. ориентиры ниже).
Ориентиры по допускам (рыночная практика)
- Вертикаль/плоскость стен: до 3 мм на 1 м, но не более 10 мм на высоту помещения.
- Плоскость пола/стяжки: до 4 мм на 2 м правилом (без отделки – допустим чуть больше, обсуждается с Застройщиком).
- Углы 90°: ±2–3 мм на 1 м от угла.
Точные нормативы зависят от состава работ/материалов и проектной документации. Для споров фиксируйте измерения на фото с линейкой/уровнем.
6) Санузел(ы) и кухня (мокрые зоны)
- Гидроизоляция присутствует (если заявлена), нет «голых» мест на стыках/углах.
- Уклон пола к трапу (если есть) – нет обратных уклонов/луж.
- Плитка: швы ровные/заполнены, сколов/пустот нет (простукивание), затирка целая.
- Санфаянс/смесители (если есть): без люфтов/подтёков, смесители не «задевают».
- Сифоны/гибкая подводка: сухо, соединения герметичны.
- Стояки/ревизии доступны, люки открываются, нет протечек/конденсата.
- На кухне – выводы воды/канализации/электрики соответствуют проекту кухни (замерьте).
7) Вентиляция
- Проверка тяги анемометром у вентиляционных решёток (фиксируйте показания в м/с):
- С закрытыми окнами — стабильное удаление, показания записаны.
- С микропроветриванием — скорость возрастает.
- Обратной тяги (засасывания из шахты в помещение) нет.
- Если прибора нет — экспресс-проверка листом А4/дымовым карандашом.
- Нет обратной тяги/запаха из шахты.
- Решётки/каналы чистые, без строительного мусора.
8) Электрика и слаботочка
- Щиток: автоматы подписаны, номиналы соответствуют проекту, есть УЗО/дифавтомат для мокрых зон.
- Розетки/выключатели: не люфтят. Тестером розеток проверьте правильность фазировки (L/N/PE) и наличие заземления, выполните тест УЗО (кнопкой на тестере и кнопкой TEST на самом УЗО в щите); напряжение ~220 В — мультиметром.
- Группа освещения работает, патроны/клеммы закреплены, отсутствуют скрутки «на весу».
- Выводы под технику (духовой шкаф, варка, кондиционер) – с отдельными линиями/автоматами.
- Интерфейсы: домофон, интернет, ТВ – трассы/розетки на местах, целостность кабелей.
Ориентиры: розетки в санузле – с защитой (УЗО/диф), IP‑защита арматуры в мокрых зонах, расстояния от воды соблюдены.
9) Отопление
- Радиаторы закреплены ровно, без потёков, краны/термоголовки работают.
- Воздушных пробок нет (верхние секции не холодные); при необходимости – стравливание воздуха.
- Узлы подключения закрыты, нет механических повреждений.
10) Водоснабжение/канализация
- Счётчики воды на месте, пломбы/стрелки направления потока.
- Запорная арматура крутится, подмотка/соединения сухие.
- Канализационные отводы на месте, без трещин/зазоров, уклон соблюдён.
11) Балкон/лоджия
- Остекление целое, створки работают, уплотнители целы.
- Парапет/ограждение жёсткое, герметизация примыканий есть.
- Пол с уклоном наружу, нет скопления воды у порога.
12) Сверка площадей и геометрии
- Сравните фактические размеры с планом: длина стен, диагонали, площадь помещений.
- Проверьте высоту до потолка в 3+ точках на помещение.
- Оцените «узкие места» (проёмы для мебели/техники).
13) Комплектность и документы на месте
- Ключи (все комплекты), брелоки, карты домофона.
- Инструкции/паспорта на оборудование (счётчики, ПУЭ, датчики, клапаны).
- Акт приёма‑передачи пока не подписываем – только после фиксации дефектов и сроков их устранения.
14) Шаблон дефектной ведомости (пример)
№
Помещение/зона
Фото
Описание дефекта
Что должно быть
Срок устранения
Ответственный
Статус
1
Спальня, окно 1
IMG_1234
Продувание по нижнему притвору, щель ~2 мм
Плотный притвор, регулировка фурнитуры, уплотнение
до 10.11
Прораб Петров
2
С/у, стена «мокрая»
IMG_1241
Плитка с пустотами по звуку, 3 шт.
Демонтаж/переклейка, затирка
до 12.11
Петров
3
Коридор, пол
IMG_1250
Перепад пола ~6 мм на 2 м
Выровнять до ≤4 мм/2 м
до 14.11
Петров
Формулировки для актов:
- «Обнаружено продувание створки окна слева/снизу; требуется регулировка, герметизация монтажного шва».
- «Выявлены пустоты под плиткой (3 шт.), требуется перекладка с соблюдением технологии».
- «Перепад уровня пола превышает ориентир, требуется шлифовка/выравнивание».
15) Итоги приёмки
- Составлена дефектная ведомость, все пункты подтверждены представителем.
- Согласованы сроки устранения и формат переприёмки.
- Передаточный акт подписывается после устранения критичных замечаний или с приложением списка дефектов (если практикуется у застройщика).
Важно. Процедуры и сроки зависят от договора и локальных регламентов Застройщика/УК. Фиксируйте договорённости письменно.
16) Мини‑шпаргалка (распечатать на 1 лист)
Проверить обязательно:
- Дверь: ровность, замки, притвор.
- Окна/лоджия: створки, притвор, продувания, швы/герметик.
- Стены/пол/потолок: трещины, вздутия, перепады (>4 мм/2 м – к устранению).
- Санузлы: гидроизоляция, плитка, отсутствие протечек, доступ к ревизиям.
- Вентиляция: тяга анемометром (м/с) с закрытыми окнами и при микропроветривании; нет обратной тяги.
- Электрика: автоматы подписаны, УЗО в мокрых зонах; розетки проверены тестером (L/N/PE) и УЗО сработало; свет работает.
- Отопление: течей нет, радиаторы тёплые и ровные.
- Стояки/счётчики: пломбы, сухо, доступ.
Профессиональная помощь и последующий ремонт (ADEO)
- Профессиональная приёмка с тепловизором, дефектной ведомостью и переприёмкой.
- Ремонт под ключ (включая аудит дизайн‑проекта):
Отказ от ответственности
Ориентиры по допускам приведены как практические значения для бытовой приёмки. При споре руководствуйтесь проектной/исполнительной документацией и действующими нормами и стандартами.